역전세 or 역전세난 이란?

● 역전세 or 역전세난 이란 ?

주택 가격이 급락하면서 전세시세가 계약 당시 보다 하락해,  집주인이 세입자에게 기존 보증금을 제대로 돌려주지 못하는 상황을 역전세 또는 역전세난 이라고 합니다

예를 들어 2년 전 세입자가 전세 보증금 3억을 내고 들어왔는데, 2년 뒤 집을 나갈 때 새로 들어올 세입자에게는 보증금 으로  2억이 받아야되니 집주인이 기존 보증금을 돌려주기 어려워진 상황을 말하는거죠..

역전세난은 보통 부동산 시장 둔화 및 정부의 부동산 규제 강화, 신규 주택 공급 증가 등으로 주택 가격이 하락하고 세입자가 줄어들면서 발생한다고 합니다

● 역전세 의 원인

2020년 임대차 3법이 시행되면서 전세가가
급등했었고, 그당시 높아진 전세를 끼고 적은 갭으로 아파트나 주택를 매수했던 갭투자자 또한 많이 늘어났습니다.

예를 들면...
집값은 앞으로 계속 오를 것이다 라는 생각으로
집값이 3억 이면 전세 2억 5천을 끼고
실질적으로는 5천만원 주고 집을 사는겁니다
여기서 5천만원도 대출을 받아서 집을 산겁니다
실질적으로 5천만원에 대한 이자를 감당하고
집값이 오르면 팔아 차액을 챙길 생각인거죠
여기서 집주인은 자기돈이 한푼도 안들어가고
여유돈이 없다는게 문제 입니다

그런데 2022년 말부터 전세 갱신권은 끝나가고
금리가 상승을 하면서 전세대출이자도 급격히
상승을 했습니다
그러니 전세로 사시는 분들은 저렴한곳으로 이사를 생각하게 되고 집주인에게 나간다고 하게 되는겁니다

문제는 위에서 언급한 겝투자를 한 집주인들은 난리가 난거죠..

집주인 입장에서는 높아진 대출금리로 인해 자금 융통이 어려워 집거래 자체가 줄어들었습니다

그런와중에 집값이 계속 떨어져 3억하던집이
현재는 2억을 하는겁니다
집값이 떨어지니 전세값도 당연히 떨어져
새로 들어올 세입자에게는 2억을 받게 되는 겁니다

그러나 현재 살고 있는 세입자들에게 2억 5천을 쥐야하니 차액 5천만원을 집주인이 대출을 받아서
현재 세입자에게 돈을 줘야 세입자는 나가게되는거죠

그러면 집주인은 처음에 살때 5천만원에대한 대출이자와 현재 대출 5천만원해서 합계 1억에 대한 높은 금리를 은행에 갚아 나가야 되는겁니다

그래서 시세 갭을 감당하기 어려워진 집주인들이 "세입자님 제발 살아주세요" 수준으로 읍소하는 지경에 다다랐습니다.

실제로는 집주인이 세입자의 전세대출 이자를 대신 내주는 사례도 늘어났습니다.
이것을 역월세 라고 합니다.
보증금을 1억원 낮추는 대신에 매달 1억 이자에 상응하는 금액을 세입자에게 지급하는 겁니다.



문제는 전세 갱신권으로 현재 살고 있는분들의 계약 만기가 2023년 후반부터 물량이 나올예정이니..
앞으로의 부동산 전망을 힘들게 보는 듯 합니다

● 해결 방안은 ?

아파트담보대출 / 주택담보대출 ( 임대인 )

역전세는 세입자, 임대인 모두 불행한 상황입니다
세입자는 전세대출 금리가 많이 올라서 조금 더 저렴한 곳으로 갈 수밖에 없는데, 임대인은 새로운 세입자를 찾을 수가 없어 두 쪽 다 너무 답답하겠죠.

이런 상황에서 임대인 입장에서 역전세를 해결할 수 있는 가장 정상적인 방법은 아파트담보대출 / 주택담보대출을 받아서 전세금을 돌려주는 방법입니다.
임차보증금 반환 목적 주택담보대출, 전세퇴거자금 주택담보대출이라고도 합니다.
다만 DSR(소득 대비 대출한도) 규제는 그대로 남아 있어서, 소득 대비 대출이 너무 많은 분이나 소득이 별로 없는 분은 주택담보대출을 받는게 어려우실 수 있습니다.
소득이 나오지 않아도 건강보험료, 카드 사용 내역으로 소득 환산하는 방법이 있으니 고민하지 마시고 은행에 주택담보대출 신청을 해보시길 바랍니다



전세금 반환 보증보험 ( 세입자 )

전세금 반환 보증은 전세를 계약한 임차인이 보증에 가입하면, 전세 임차인이 임대인으로부터 전세금을 돌려받지 못할 경우 보증기관인
주택도시 보증공사(HUG)가 집주인을 대신해 전세금을 임차인에게 지급하는 제도 입니다. 
전세금 보증보험 보증대상은 아파트,
단독·다가구·연립·다세대주택 및 주거용 오피스텔, 도시형생활주택입니다.
다만 다중주택, 상가건물, 공관, 가정어린이집, 공동생활가정 등은 보증대상에 포함되지 않습니다
전세금 반환 보증은 HUG 영업점과 홈페이지·시중은행·위탁 공인중개사 등을 통해 가입할 수 있습니다
이 상품은 역전세난이나 깡통전세에 대비하려는 세입자들이 늘면서 가입자 수도 급증하는 추세입니다



원만한 협의, 보상 ( 임대인, 임차인 )

임대인은 임차인에게 적절한 보상을 해주고 오른 전세대출 이자만큼 보상을 해준다던지, 임차인에게 적절한 보상을 해주는 조건으로 전세보증금을 유지해달라고 하는 방법 등으로
임대인과 임차인이 원만한 협의를
하는 방법등이 있습니다.

사실 위의 방법으로 해결이 되면 다행인 겁니다

가장 큰 문제는 임차인은 이사 나가야 하는데
임대인은 돈이 없다고 하고
임대인 입장에서는 다음 세입자는 구해지지 않는 교착상태일 것입니다.

다음 세입자를 구해야만 돈을 돌려줄 수 있는 임대인들이 지금 세입자가 안구해져서 돈을 못 주는게 현실입니다.

법으로야..
계약기간 끝난 임차인이 당연이 승소 하지만
승소한다고 돈이 나오는것도 아니고..

현실은 이사당일 까지도 임대인이 돈을 제대로 줄까 고민해야하고
그나마 당일날 돈 주면 다행인데
임대인이 돈없다 하면..헉..
나는 나가야하고
내가 나가야 이사갈집에 임차인도 나가는데....

글을 쓰는 이순간에
가슴이 왜이리 답답한지...